Υπόσκαφο Σπίτι: Τι Είναι, Νομοθεσία, Πλεονεκτήματα και Κόστος
Το υπόσκαφο σπίτι είναι κατοικία που κατασκευάζεται κάτω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους, με μία μόνο ορατή όψη. Στις Κυκλάδες, και ιδιαίτερα στη Νάξο, τα υπόσκαφα κερδίζουν συνεχώς έδαφος: προσφέρουν φυσική θερμομόνωση, δένουν αρμονικά με το τοπίο και επωφελούνται από ευνοϊκές πολεοδομικές διατάξεις. Στη Vernikos Constructions έχουμε σχεδιάσει και κατασκευάσει υπόσκαφες κατοικίες στο Καστράκι της Νάξου, και σε αυτόν τον οδηγό συγκεντρώνουμε όσα πρέπει να γνωρίζετε πριν αποφασίσετε να χτίσετε τη δική σας.
Τι σημαίνει υπόσκαφο κτίριο κατά τον νόμο
Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Ν.4067/2012, ΦΕΚ 79/Α/9-4-2012, άρθρο 2, παρ. 88), υπόσκαφο είναι το κτίριο ή το τμήμα κτιρίου που κατασκευάζεται υπό τη στάθμη του φυσικού εδάφους και παρουσιάζει μόνο μία ορατή όψη. Με απλά λόγια: το σπίτι «χωνεύεται» μέσα στην πλαγιά και μόνο η πρόσοψή του βλέπει προς τα έξω, συνήθως προς τη θέα. Δεν πρόκειται για υπόγειο. Οι χώροι είναι κανονικοί χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό και αερισμό από την ελεύθερη όψη.
Νομοθεσία και όροι δόμησης για υπόσκαφα
Τα υπόσκαφα κτίρια απολαμβάνουν ευνοϊκή πολεοδομική μεταχείριση ακριβώς επειδή έχουν μικρό οπτικό αποτύπωμα. Ανάλογα με την περιοχή και το ισχύον καθεστώς, τμήματα του υπόσκαφου μπορεί να μην προσμετρώνται πλήρως στον συντελεστή δόμησης, κάτι που επιτρέπει περισσότερα ωφέλιμα τετραγωνικά στο ίδιο οικόπεδο. Στις Κυκλάδες, όπου οι περιορισμοί δόμησης είναι αυστηροί και το ανάγλυφο επικλινές, αυτό κάνει το υπόσκαφο μια από τις πιο έξυπνες επιλογές αξιοποίησης οικοπέδου. Προσοχή όμως: οι προϋποθέσεις (κλίση εδάφους, ορατές όψεις, τελική διαμόρφωση) πρέπει να τεκμηριωθούν σωστά στην οικοδομική άδεια, αλλιώς το κτίριο δεν χαρακτηρίζεται υπόσκαφο. Γι’ αυτό ο ρόλος του μηχανικού και του κατασκευαστή με εμπειρία σε υπόσκαφα είναι καθοριστικός.
Πλεονεκτήματα του υπόσκαφου σπιτιού
Η γη είναι ο καλύτερος φυσικός μονωτής. Ένα σωστά κατασκευασμένο υπόσκαφο διατηρεί σταθερή θερμοκρασία όλο τον χρόνο, δροσερό το καλοκαίρι και ζεστό τον χειμώνα, με αισθητά χαμηλότερη ενεργειακή κατανάλωση. Προσφέρει εξαιρετική ηχομόνωση και προστασία από τους ισχυρούς βοριάδες του Αιγαίου. Αισθητικά, δένει με το κυκλαδίτικο τοπίο αντί να το ανταγωνίζεται, κάτι που εκτιμούν ιδιαίτερα και οι πολεοδομίες και οι αγοραστές. Και επειδή η μεγάλη όψη στρέφεται εκεί που θέλουμε, η θέα γίνεται το κεντρικό στοιχείο του σχεδιασμού.
Προβλήματα και πώς αντιμετωπίζονται
Τα δύο ζητήματα που πρέπει να λυθούν σωστά από τη μελέτη είναι η υγρασία και ο φυσικός φωτισμός. Η υγρασία αντιμετωπίζεται με σωστή στεγανοποίηση του κελύφους, περιμετρική αποστράγγιση και σωστά υλικά. Δεν είναι σημείο για εκπτώσεις: κακή στεγανοποίηση σε υπόσκαφο διορθώνεται πολύ δύσκολα εκ των υστέρων. Ο φωτισμός και ο αερισμός εξασφαλίζονται με τον σωστό προσανατολισμό της ελεύθερης όψης, εσωτερικά αίθρια και φωταγωγούς όπου χρειάζεται. Στα δικά μας έργα, η μελέτη φωτισμού γίνεται παράλληλα με την αρχιτεκτονική μελέτη, όχι εκ των υστέρων.
Πόσο κοστίζει ένα υπόσκαφο σπίτι
Το υπόσκαφο έχει διαφορετική δομή κόστους από μια συμβατική κατοικία: περισσότερες εκσκαφές και οπλισμένο σκυρόδεμα, απαιτητικότερη στεγανοποίηση, αλλά και απλούστερες εξωτερικές όψεις και κουφώματα. Στην πράξη, στις Κυκλάδες το κόστος κατασκευής υπόσκαφου κινείται στα ίδια επίπεδα με μια ποιοτική συμβατική κατοικία ή ελαφρώς υψηλότερα, με το όφελος να επιστρέφει μέσω της ενεργειακής απόδοσης και των επιπλέον τετραγωνικών που επιτρέπει το πολεοδομικό καθεστώς. Το τελικό κόστος εξαρτάται από το έδαφος, την πρόσβαση στο οικόπεδο και τις τελικές ποιότητες. Για συγκεκριμένο προϋπολογισμό στο δικό σας οικόπεδο, μιλήστε μαζί μας.
Τα δικά μας υπόσκαφα έργα στη Νάξο
Στο Καστράκι της Νάξου έχουμε παραδώσει υπόσκαφες κατοικίες που συνδυάζουν την παραδοσιακή κυκλαδίτικη μορφολογία με σύγχρονη κατασκευή και πλήρη στεγανοποίηση. Δείτε το έργο Υπόσκαφες Κατοικίες στο Καστράκι στο πορτφόλιό μας, καθώς και τα διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση.
Συχνές ερωτήσεις για τα υπόσκαφα
Τι σημαίνει υπόσκαφο σπίτι;
Κτίριο που κατασκευάζεται κάτω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους με μία μόνο ορατή όψη, όπως ορίζει ο ΝΟΚ (άρθρο 2, παρ. 88). Οι χώροι του είναι κανονικοί χώροι κατοικίας, όχι υπόγειο.
Τι ισχύει με τους όρους δόμησης στα υπόσκαφα;
Τα υπόσκαφα έχουν ευνοϊκές διατάξεις λόγω μικρού οπτικού αποτυπώματος. Οι ακριβείς προϋποθέσεις εξαρτώνται από την περιοχή και πρέπει να τεκμηριωθούν στην οικοδομική άδεια από τον μηχανικό.
Έχουν προβλήματα υγρασίας τα υπόσκαφα;
Μόνο αν η στεγανοποίηση γίνει λάθος. Με σωστή μελέτη, στεγανοποίηση κελύφους και περιμετρική αποστράγγιση, ένα υπόσκαφο είναι εξίσου στεγνό με κάθε σύγχρονη κατοικία.
Πόσο κοστίζει ένα υπόσκαφο σε σχέση με συμβατικό σπίτι;
Στα ίδια επίπεδα με ποιοτική συμβατική κατασκευή ή ελαφρώς υψηλότερα, με αντιστάθμισμα τη χαμηλότερη ενεργειακή κατανάλωση και τα πολεοδομικά πλεονεκτήματα.
Γιατί βλέπουμε τόσα υπόσκαφα σε Σαντορίνη και Κυκλάδες;
Το επικλινές ανάγλυφο, οι αυστηροί όροι δόμησης και η παράδοση των σκαμμένων κατοικιών κάνουν τα υπόσκαφα φυσική επιλογή για τα νησιά. Στη Νάξο εφαρμόζονται ιδανικά σε πλαγιές με θέα στο Αιγαίο.